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LVR（Loan-to-Value Ratio）= 贷款金额 ÷ 房产估值，越低银行越愿意批；Serviceability = 你扣掉生活成本后是否还供得起这笔贷款（银行用的是压测后的利率，比当前利率高 3%）；Comparison Rate = 起步利率 + 所有费用摊到月供后的「真实利率」；Offset = 抵消账户，账户余额可以抵消贷款本金计算利息。详细解释见《澳洲房贷术语指南》。

FHOG 是各州政府发的，金额和条件每个州都不一样：VIC 偏远地区 $20,000、CBD 区域 $10,000；NSW 新房 $10,000；QLD $30,000（截至 2025-06，注意时效）。资格基本要求：澳洲公民或 PR、年满 18、本人/配偶名下无澳洲房产、自住至少 12 个月。临时签证（457/482/500）通常不符合，但有些州接受 partner visa 的 PR 申请人。完整流程见《首次购房政府补贴解析》。

PR / Citizen 等同澳洲本地人，所有银行都收。临时签证（457/482/500/485 等）大约有 10-15 家银行收，通常 LVR 上限 80%、需 FIRB 批准（visa 类型决定是否需要）、有些银行只接受新房。学生签证 + 担保人结构也可行。具体哪几家银行收、各自门槛——我们在《澳洲临时签证华人贷款全攻略》里有完整列表。

差距来源主要 4 个：(1) 自住 vs 投资（投资房通常贵 0.2-0.5%）；(2) Principal & Interest vs Interest-only（IO 贵 0.3-0.6%）；(3) LVR 段位（80% 以下、80-90%、90+ 三档分价）；(4) 各家银行的 funding cost + 政策松紧。Comparison rate 比 headline rate 更可靠（因为它包含了申请费、月费、年费）。我们在《澳洲利率比较与转贷时机》里整理了对比方法。

经验法则：新利率比当前利率低 0.3% 以上、剩余贷款 $250k+、还有 5+ 年要还——通常划算。但要算上 break cost（fixed rate 期内）、新银行的申请费、settlement 律师费。Cashback 通常 $1,500-$4,000，但近 2 年银行收紧很多——别被 cashback 冲昏头去签一个利率更高的贷款。详细计算公式见《澳洲房贷再融资完全指南》。

两条路径：Full-doc——需要近 2 年公司账目 + BAS + 税单 + 个人 NOA，银行按平均年收入算；Alt-doc——会计师信声明年收入 + 6-12 个月公司银行流水佐证，适合账目不全的情况。Alt-doc 利率会比 Full-doc 高 0.3-0.5%，LVR 上限 80%。我们写过《澳洲自雇华人贷款攻略》详细讲两条路径的差异。

可以，但门槛高。一般 4-6 家银行收海外收入，要求：(1) 工资单 + 税单 + 银行流水 6-12 个月；(2) NAATI 认证翻译；(3) 海外收入按汇率折算后再打 60-80% 折扣（汇率风险 buffer）；(4) LVR 上限通常 70-75%；(5) 部分银行只接受 PR 持有人 + 海外收入。CBA、ANZ、NAB、HSBC、ICBC、BoC 等是常见选项。详细方案见《海外收入澳洲房贷申请》。

不是。Halo Loan 是一个内容平台——我们写文章、整理银行政策、解释贷款术语，不接客户、不收咨询费。如果你要找澳洲华人贷款中介，请去 Fingertips Finance（ftfinance.com.au，B2C 零售持牌）；如果你是想要 accreditation 的 broker，请去 Halo Fortune Group（halofortune.com.au，B2B Mortgage Manager）。三个品牌同属 Halo Fortune Group Pty Ltd（ACL 483923）。