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需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.24%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 9 家
场景
投资房贷款：自雇也能做出 5+ 套组合
自雇 + 投资房叠加，主流银行 servicing 会快速封顶。我们对接专做自雇投资组合的银行渠道，IO 期 + add-back + trust 持有方案打通借贷上限。
适合谁
- ·已有自住房，准备买第 2 / 3 / 4 套
- ·自雇 ABN ≥ 2 年，公司账目齐
- ·考虑 Interest-Only 优化现金流
- ·想用 trust / company 名持有投资房
我们能处理什么
- ✓75% 折算后的租金 servicing + add-back 最大化
- ✓IO 期最长 5 年（select lenders）
- ✓Cross-collateralised vs stand-alone 组合结构对比
- ✓Trust / company 借款方案 + servicing shading 注意事项
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
Alt-doc 替代文档
需要的资料
6 个月对账单 · ABN ≥ 2 年 · 自我声明
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 11 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 7 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.79%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 5 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
- ⚠投资利率通常比自住贵 0.2–0.5%
- ⚠IO 期结束后 P&I 月供会跳一档，提前 12 个月规划重续
- ⚠Trust 持有税务好但 lender servicing 折扣大（约 50%–70%），借贷能力降
常见问题
自雇 + 投资房，主流银行为什么 servicing 容易封顶？
主流银行对自雇收入打折（70–85%），对投资房租金也打折（75%），叠加下来借贷能力比 PAYG 投资客低 20–30%。专做自雇投资的 lender 折扣更轻。
Interest-Only 期最长能拿到几年？
投资房 IO 期最长可申请 5 年（部分 lender），自住 IO 通常上限 3 年。Renewal 时 lender 会重新做 servicing — APRA 规则下不一定续。
用 trust 持有划算吗？
看长期持有打算。Trust 的税务灵活性（distribute to lower-income beneficiary）对增值阶段值得，但短期 servicing 折扣大、setup 费用 $2–5k 起。建议先和会计师对齐再借。
Cross-collateralised 投资组合是不是该拆开？
如果你计划继续买、计划单独卖出某一套、或想换 lender，cross-collateralised 会卡住你。我们经常帮客户把组合 restructure 成 stand-alone（每套独立担保），灵活性高很多。